Alegaciones a la ordenanza para la implantación de viviendas en locales de planta baja de edificios residenciales

 

 INTRODUCCIÓN

ZAIN DEZAGUN URDAIBAI ELKARTEA, hemos presentado un escrito de alegaciones en un escrito de 11 de septiembre ante el Ayuntamiento de Busturia ya que esta institución “tiene previsto elaborar una ordenanza municipal para regular la implantación de viviendas en locales de planta baja de edificios residenciales, tratando así un asunto de interés para la ciudadanía y que influye en la vida del municipio, por lo que se considera de interés conocer las opiniones existentes sobre este asunto”.

Conscientes de esta preocupación y necesidad ciudadana vasca a acceder al uso y disfrute de una vivienda digna y asequible, las administraciones públicas vascas con competencias en la materia —básicamente, Gobierno Vasco y los ayuntamientos—, han venido desarrollando un conjunto de políticas públicas dirigidas a satisfacer esta demanda, políticas éstas que en su conjunto y con carácter general deben valorarse positivamente. Estas políticas se basan en la Ley Vasca del Suelo y Urbanismo y en la Ley de Vivienda del País Vasco

Desgraciadamente estas políticas, no han tenido ninguna aplicación en Busturia, ni efecto positivo practico, ya que desde la la aprobación de la normativa urbanística municipal en 1997, (coincidente con la Promoción de 40 Viviendas VPO en la Unidad de Atxondo) no se construido ni una sola vivienda protegida en el término municipal. (Ver artículo ANEXO 1: Derecho a la vivienda y falta de actuación municipal en Busturia)

Las políticas municipales en materia de vivienda de los últimos 30 años se han basado en la promoción demostradamente irrealizable de 90 viviendas de VPO en Presape (parcela inundable de las vegas del rio Mape ) San Cristóbal y en las 30 Viviendas Tasadas a edificar en la unidad de ejecución de Izpillueta creada en 2010, y aun sin ejecutar.

Sin embargo luego de hacer un análisis más claro de la situación, creemos que hace falta constatar que de un total de 1.396 viviendas existentes en el municipio de Busturia, 1.393 son viviendas familiares y 3 viviendas colectivas. Y que en las familiares se hallan con personas empadronadas ascienden a 695, y que otras 698 viviendas se dedican a 2ª residencia, viviendas turísticas o permanecen vacías, lo que supone más del 50% del total del parque de vivienda existente en el municipio.

El desarrollo y gestión de los ámbitos de las Normas Subsidiarias de planeamiento Urbanístico de Busturia en vigor en este momento (aunque datan de 1997) ha tenido la siguiente desarrollo:

·         Total 430 viviendas nuevas previstas en el planeamiento (contabilizadas las nuevas unidades creadas en sus 21 modificaciones puntuales), de ellas han sido ejecutadas 192 (de ellas solo 40 de VPO) y faltan por construir 238.

·         Entre estos posibles pendientes están las 30 de Viviendas de Protección Pública de la UED de Izpillueta y la UED Agarre (8) ambos solares en venta con posibles desarrollos de VPO.

·         En todo caso hay que descartar los que son de imposible ejecución, como las 90 viviendas de VPO de la vega inundable de Presape, por los informes negativos de agencia URA, como por la entrada en vigor del Plan Territorial Parcial Gernika-Markina y el Plan Hidrológico del Cantábrico Oriental. Ambas normas de rango superior que impide su transformación urbanística.

·         Estando en fase de tramitación paralizada las de Zelaiondo (46 libres) y Zubiondo (18 libres) pendientes de los documentos de gestión necesarios y de ejecucion de los proyectos de urbanización. Con exigencias de informes condicionados de administraciones sectoriales por lo que necesitan corregir; la accesibilidad, afecciones sonoras, afección de inundabilidad (línea de 500 años) e invasión de las servidumbres de protección de los ríos y del litoral de 20 mts a solventar.

·         En estas últimas dos áreas en cumplimiento del acuerdo plenario unánime del pleno del Ayuntamiento de Busturia de 2008 habría que incluir al menos un 40 % de VPO, es decir 26 viviendas de esta tipología.

Pese a este conjunto de actuaciones realizables, la problemática de la escasez y carestía de la vivienda está lejos de haberse resuelto, por lo que en los últimos tiempos están surgiendo en los ayuntamientos diversas iniciativas dirigidas a complementar las políticas públicas existentes . Nos referimos, entre otras iniciativas, a la construcción de edificios de apartamentos para jóvenes o mayores en parcelas dotacionales-- o en impulsar promociones en régimen cooperativo de autoconstrucción de viviendas protegidas, como las realizadas en otros municipios de la comarca

En este contexto, diversos ayuntamientos de Euskadi han promovido y aprobado ordenanzas específicas (O lo han incluido en sus planes urbanísticos locales), con la finalidad de posibilitar la conversión en viviendas de locales ubicados en plantas bajas de edificaciones residenciales, que hasta esa fecha estaban afectos urbanísticamente a usos comerciales y hosteleros. Esto se realiza sin hacer un estudio técnico previo de los parámetros sociológicos que concurren esta actuación como tampoco se realiza un estudio de Evaluación Medioambiental de una ordenanza con fuertes implicaciones al planeamiento urbanístico.

Unas pinceladas sobre el mercado de viviendas que están a la venta en Urdaibai obtenidas del portal idealista.com. En total están a la venta 219 viviendas en la comarca, según clases; 123 pisos, 36 casas, 24 chalets, y 36 caseríos. Bermeo con 93 pisos y Gernika-lumo 22 con la misma población y en Busturia 6 apartamentos o pisos a la venta. Por último, al albur de los proyectos de turismo masivo que nos amenazan y de la presión de los alquileres turísticos de corto plazo, hay que hacer constar que Busturia tiene actualmente 39 Viviendas Turísticas en oferta en sus webs, además de un agroturismo y un hotel. En el caso de Busturia los registrados en Etxebide ascienden a 84 personas inscritas tanto en compra como en alquiler. (VER El tema que preocupa: la vivienda)

SIN ESTUDIOS Y TRABAJOS PREVIOS

Si analizamos las ordenanzas municipales que han aprobado los ayuntamientos promotores de esta iniciativa observamos que son tres las razones que se explicitan como justificación o motivación de esas modificaciones y del cambio normativo que comportan,  resumido en las siguientes puntos:

1. ·         En primer lugar, el problema de la escasez y carestía de la vivienda en la totalidad de los municipios de la CAV que exige a todos los poderes públicos una atención especial, y la adopción de las medidas correspondientes con el fin de poder hacer realidad “el derecho que toda persona tiene a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” con sometimiento en el “Principio de subordinación al interés público” que deberá garantizar “El derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada a sus necesidades. Para ello, las administraciones públicas deberán planificar, clasificar, programar y destinar suelo para la construcción de las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y con destino a alojamientos para atender a las necesidades de la sociedad”.
2. ·         En segundo lugar, la falta de apoyo en informes de la existencia a la afirmación de la existencia de un patrimonio edificado, que se ubica en las plantas bajas de los edificios de Busturia, que por circunstancias diversas carece de actividad. Este no es caso de Busturia ya que prácticamente no hay lonjas comerciales vacantes en nuestros barrios, estando muy demandados, si bien los mismos parten de unos precios de mercado muy altos por la presión turística previa su conversión. Y, finalmente, creemos que ello parte de la existencia de numerosas consultas y solicitudes para la habilitación de viviendas en esas plantas bajas, pero no con fines de vivienda habitual, si no que, con fines de negocio inmobiliario.
3. ·         En tercer lugar creemos que la esta consulta debiera incluir un anteproyecto o borrador de la ordenanza para poder hacer propuestas concretas de mejora, e ir acompañados de informes justificativos, estudios sociológicos y estudios de impacto ambiental, ya que cambiar un articulo o varios de la normativa urbanística local es una modificación puntual de las mismas, como lo han hecho parece que se hace sin cumplir esas exigencias.

Aunque la exigencia de motivación suficiente del ejercicio de la potestad reglamentaria es un requisito esencial para garantizar la legalidad de la norma que se pretende aprobar, y sin embargo esta se basa en dos únicos páginas suscritas por la Alcaldía. 

Recordar que la Ley de Régimen Jurídico del Sector Público establece la necesidad de motivación de las medidas administrativas que limiten el ejercicio de derechos individuales o colectivos o exijan el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de una actividad, y además, deberá justificarse “su necesidad para la protección del interés público”, así como “su adecuación para lograr los fines que se persiguen”. En todo caso no se adjunta informe técnico y jurídico (a nuestro entender preceptivos) que justifiquen la adecuación –o no-- de la propuesta de la Alcaldía a la vigente normativa urbanística vigente en Busturia.

RIESGOS URBANÍSTICOS Y MEDIOAMBIENTALES

Las modificaciones normativas que está promoviendo el Ayuntamiento para posibilitar la conversión en viviendas de locales de planta baja de uso comercial conllevan una serie de riesgos; riesgos de los que son conscientes los propios promotores de estas iniciativas.

En principio, son de tres tipos los riesgos que entendemos deben ser tenidos en cuenta a la hora de abordar ordenanzas con esta finalidad de posibilitar la conversión de locales comerciales en viviendas:

1. ·         En primer lugar, la transformación de los locales comerciales en viviendas puede plantear problemas de orden urbanístico. Así, se corre el riesgo de expulsar a los usos comerciales de las zonas residenciales y de convertir éstas en zonas dormitorio, con una clara pérdida de la calidad de vida de esos entornos. Igualmente, el incremento del número de viviendas en determinadas zonas puede provocar la saturación de las dotaciones y espacios públicos existentes en esos ámbitos.
2. ·         En segundo lugar, debe velarse ante todo para que las viviendas resultantes cuenten con todas las exigencias de habitabilidad para dicho uso en la actualidad. Esto es, hay que impedir que por esta vía aparezcan infraviviendas en el mercado.
3. ·         En tercer lugar, no se puede obviar los problemas que seguramente generaran en las comunidades de propietarios, y a los barrios donde se pretendan ubicar estas viviendas.

Como decíamos, los ayuntamientos promotores de estas iniciativas han sido conscientes desde el inicio de estos riesgos, por lo que han incorporado diversas medidas para eliminarlos o, cuando menos, de minimizarlos. En consecuencia, resulta de interés examinar esas medidas, y efectuar un análisis comparativo de ellas, con la finalidad de extraer las debidas consecuencias y formular una serie de recomendaciones.

ANALISIS DEL PLANEAMIENTO VIGENTE

Pero previamente se debiera haber analizado las propias y vigentes Normas Subsidiarias de Busturia de 1997, y no actuar como si estas no estuvieran en vigor. Obviando que su Artículo 6.1. establece que “Las Normas, conforme a los ART.55, 56 y 57 de la L.S. son públicas, ejecutivas y obligatorias”  Por ello según el Artículo 88 de la ley vasca del suelo, uno de los efectos de la aprobación de los planes urbanísticos supone “La obligación de cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados” y el 89.6. Establecen que “Las determinaciones de ordenación de los planes urbanísticos mantendrán su vigencia hasta el momento de la entrada en vigor de su revisión o modificación”.

Por ello están también vigentes las determinaciones del artículo 14.1 de las NSPU de Busturia que establece que “Queda sometida a licencia municipal toda modificación objetiva del uso de los edificios, instalaciones y terrenos, …”. Y en su apartado 2 del mismo artículo se define “A los anteriores efectos tendrá consideración de cambio de uso el destino de las viviendas, locales, instalaciones o terrenos a fines distintos de los autorizados por la licencia de edificación, primera ocupación u otra anterior de cambio de uso, así como cualquier modificación del uso a que estuvieran dedicados los terrenos, edificios o instalaciones a la entrada en vigor de esta Normativa”.

También el 27 de las NSPU regulan las “Obras de Nueva Planta, Ampliación, Reforma y Consolidación de Edificios, Instalaciones o Construcciones” y en su apartado tercero  regula que “Se entenderá por Obras de Reforma las consistentes en la modificación o sustitución de elementos estructurales, así como la modificación de la configuración arquitectónica del edificio, siempre que no suponga ampliación según lo descrito en el artículo anterior”. Es decir, “aquellas que supongan aumento de la superficie de proyección en planta de las líneas perimetrales del edificio y las que aumenten su superficie útil por construcción de nuevos forjados” o que no afecten a la estructura de los mismos y cuando afecten a fachadas principales o secundarias no produzcan modificaciones de su configuración o diseño (artículo 28 NSPU).

En el artículo 95 de las NSPU se establecen “Las normas sobre usos urbanísticos tienen por objeto ordenar y controlar el destino del subsuelo, suelo y vuelo de los terrenos, de las instalaciones y edificios allí existentes y de las que se puedan implantar o modificar en el futuro, así como de las actividades que en ellas se desarrollen, cualquiera que sea la clase de suelo”.  Y en el artículo  97 se regulan los “Usos pormenorizados” “Dentro de cada una de las zonas en que se divide el territorio se determinarán los usos pormenorizados que son permitidos en cada una de ellas, su nivel de intensidad y el grado de compatibilidad entre ellos.” Estos usos podrán ser: permitidos dominantes, Uso tolerado, o Uso prohibido, el resto de usos que no están permitidos en cada zona. Esta regulación se realiza en las fichas de cada una de las aéreas y unidades de actuación de las NSPU.

En la cuestión de la proyecto de “Ordenanza municipal” de conversión de locales en planta baja a viviendas baja, en determinados edificios ubicados en los ámbitos consolidados de suelo urbano residencial”  además de régimen de usos permitidos de aplicación a cada edificio habrá que cumplir  lo dispuesto entre otros en el artículo Articulo 144. Sobre las Plantas bajas

Es aquí donde se precisa una aclaración sobre la contradicción existente en este artículo 144 en cuanto a la conversión de locales comerciales existentes a viviendas en las lonjas en planta baja en los edificios existentes entre sus apartados 1 y 4. Ya que el mismo artículo existe una autorización y una prohibición en este sentido, que debiera de analizarse según lo dispuesto en artículo 7 de la Ley 2/2006 sobre los actos de interpretación y aplicación de la ordenación urbanística debe realizarse de la manera más conforme las siguiente regla: “Las disparidades y, en su caso, contradicciones entre determinaciones prescriptivas escritas se resolverán siempre a favor de la solución que sea más coherente con los objetivos explícitos de la ordenación urbanística o, en su defecto, la que suponga mayores superficies de dotaciones públicas o mejora de la calidad ambiental o resulte de mayor interés público.” El interés público está definido en el artículo 4 de la ley 2/2006, y entre otras  siete garantías se recoge “El deber de las administraciones públicas de evitar, dentro de sus competencias, la especulación de suelo y vivienda, adoptando para ello todas las medidas necesarias para intervenir en el mercado de suelo y de bienes inmuebles”.

Por lo que, en nuestra opinión, la prohibición derivada del punto cuarto del artículo 144 se debiera interpretar o redactarse de la siguiente forma: “En ningún caso se podrán utilizar para vivienda los locales comerciales de planta baja o entreplantas sin contar con la licencias de cambio de uso y de reforma del local, en cuya tramitación deberá disponer con la oportuna autorización de la comunidad de propietarios. La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada y estará sujeta al régimen establecido en esa normativa sectorial, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.”

UNAS RECOMENDACIONES EN POSITIVO

Si bien son comprensibles las razones que han motivado que diversos ayuntamientos hayan aprobado ordenanzas específicas para posibilitar la conversión en viviendas de locales comerciales situados en planta baja, pero creemos que es un camino equivocado, ya que tenemos la certeza de que con ello se facilita la especulación inmobiliaria.

2.       En cualquier caso, las administraciones públicas competentes en la materia deben ser conscientes de los riesgos que conllevan estas normativas, y analizar detenidamente realizando los estudios socioeconómicos y de evaluación medioambiental qué concrete regulación resulta procedente para minimizar o eliminar los riesgos potenciales.

Que la solución de problema de la vivienda debe de centrarse en la puesta en uso y regeneración del parque de viviendas existente sin dañar a los servicios necesarios en el municipio, apostando por la puesta en alquiler de larga duración del enorme parque de viviendas de segunda residencia existente (662) y alquiler turístico de corta duración (36), y la promoción de apartamentos para jóvenes y mayores en alquiler social, y por ultimo apoyar a las promociones de las cooperativas de viviendas o promover. Todo ello recogido en el documento Derecho a la vivienda y falta de actuación municipal en Busturia.

En concreto y recapitulando, se sugiere al Ayuntamiento de Busturia que a la hora de abordar la regulación de esta cuestión, tomen en consideración:

·         La obligación de adaptar urgentemente las ordenanzas de Edificación y Urbanización recogidas en las Vigentes Normas Subsidiarias a las determinaciones vinculantes de rango superior del Decreto 80/2022 hacen necesario la redacción urgente (ya estamos fuera del plazo establecido) de unas nuevas ordenanzas globales como las que se han aprobado en nuestros municipios colindantes, lo que haría innecesaria una específica de "cambio de uso de lonjas".

Esto también obligaría a la redacción de un texto refundido de las NN.SS. de planeamiento Urbanístico tanto en planos y normativa en aplicación de la Ley 2/2006 y del articulo 11.3 las propias normas en un único documento que recoja la normativa de aplicación luego de 23 modificaciones puntuales.

·         Por lo que la prohibición derivada del punto cuarto del artículo 144 se debiera modificarse y redactarse de la siguiente forma: “En ningún caso se podrán utilizar para vivienda los locales comerciales de planta baja o entreplantas sin contar con la licencias de cambio de uso y de reforma del local, en cuya tramitación deberá contar con la oportuna autorización de la comunidad de propietarios. La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada y estará sujeta al régimen establecido en esa normativa sectorial, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.”

·         - La necesidad de mantener y preservar en las zonas residenciales existentes con un mínimo de dotaciones y servicios comerciales recogidas en la normativa vigente tanto local como autonómica, dado que a esos elementos se ponen en peligro de desaparición con la propuesta de una ordenanza específica abierta y no condicionada.

·         - El cumplimento de los estándares urbanísticos fijados principalmente por la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo ( artículos 77 al 83 A.I.) y el DECRETO 45/2025, de 18 de febrero, de regulación de los estándares urbanísticos.. Estos establecen requisitos para la dotación de espacios verdes, viviendas de protección pública, equipamientos colectivos y, más recientemente, con un nuevo decreto de febrero de 2025, una mayor sostenibilidad en la movilidad y la dotación de aparcamientos, con un reparto entre vehículos a motor y bicicletas.

·         - La necesidad de delimitar desde el principio los suelos susceptibles de adquisición para el patrimonio municipal del suelo PMS, destinando a vivienda protegida siguiendo el acuerdo unánime del pleno municipal de 2008 y para preservar el ratio de espacios libres por vivienda, zonas verdes, garajes y aparcamientos.

·         - La necesidad de fijar en las ordenanzas unos requisitos y condicionantes mínimos que garanticen, en todos los casos, que las viviendas resultantes reúnen las debidas condiciones, esto es, que garanticen que se habilitan viviendas dignas y adecuadas ( Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco. ). A estos efectos, se recomienda se tengan en cuenta las ordenanzas ya aprobadas en el Municipio de Bilbao (en particular a la vinculación permanente a viviendas protegidas) y las propuestas de mejora que se realizan en esta recomendaciones)

SOLICITAMOS

Que, teniendo por presentado este escrito, admitirlo a trámite, y tenga por formuladas las anteriores alegaciones y sugerencias al proyecto de “ordenanza municipal para regular la implantación de viviendas en locales de planta baja de edificios residenciales”, que consideramos inhábil, ya que este no es un instrumento urbanístico valido habilitado para el fin que se propone