| DONOSTIA – La concejalía de Urbanismo Sostenible del Ayuntamiento de San Sebastián trabaja sobre una modificación del Plan General de la ciudad para proceder a un completo proceso de regeneración urbanística, derribando las edificaciones y pabellones actuales. |
En Donostia a 7/3/2025
JAVIER OLAVERRI
Nuestro consejero de urbanismo y el gobierno vasco al que pertenece parecen haber reaccionado ante la crisis de la vivienda que azota al país y han resuelto resolverlo de un plumazo. Haremos más viviendas, privadas que no de protección pública y las haremos en un entorno urbanístico peor. Y el primer paso ya se ha dado con la publicación en el boletín del 6 de marzo del Decreto 45/2025, llamado en el sector Decreto de estándares.
Me explicaré. La calidad de una norma urbanística se refleja en dos parámetros sustanciales. La proporción de vivienda protegida que se obliga a ejecutar y la proporción de suelo púbico que se reserve para espacios libres, jardines y servicios públicos como guardería, biblioteca etc. en el entorno de las viviendas nuevas a construir. A esos parámetros se les denomina como “dotaciones” en las normas urbanísticas. Pues bien, el consejero de urbanismo, Sr Itxaso, acaba de aprobar el Decreto que regula de una manera diferente algunas de esos estándares exigidos a las dotaciones locales, que modifican profundamente los estándares que estaban vigentes desde el año 2012 y, además, anuncia que va a cambiar otros estándares adicionales con la próxima tramitación urgente de una reforma de la Ley de Suelo y Urbanismo vasca aprobada en el año 2006.
Y la conclusión que surge de lo que se sabe es sencilla: los cambios respecto a la regulación anterior, favorecen estrepitosamente a los promotores y degradan la calidad de las futuras urbanizaciones.
La escabechina que ha generado en el suelo urbano este Decreto es memorial. Si tomamos como ejemplo una actuación con una superficie de 1 Ha en donde el ayuntamiento quiere redensificar la zona aumentando la edificabilidad en 50 viviendas (5.000 m2 de superficie construida) tendríamos los siguientes efectos comparativos:
Con ese par de datos el diagnóstico es sencillo: el nuevo Decreto es muchísimo mejor para los promotores que el actual y, por el contrario, la calidad del urbanismo resultante es mucho peor. Los nuevos barrios se construirán con mucho menos suelo donde ubicar, jardines, espacios libres y equipamiento comunitario y, como se nos anuncia, con menos vivienda protegida.
Llama también la atención que ahora se permita instalar en el subsuelo de esos espacios libres y jardines aprovechamientos lucrativos, como los hipermercados. Parece una modificación pensada para subsanar meteduras de pata como la realizada por el Ayuntamiento de Donostia en San Bartolomé, donde se autorizó un hipermercado bajo la zona verde, sin tener en cuenta que el artículo 6.4 del Decreto de estándares ahora derogado no permitía tal “mezcla” de usos.
Pero la contrarreforma no acaba ahí. Le falta a este gobierno modificar otros aspectos esenciales de los estándares como la proporción de vivienda protegida, que no se pueden modificar por Decreto sino que tienen que hacerse por ley. Y el Sr. Itxaso ya nos ha anunciado la “buena nueva” de que esa ley será tan de agrado de los promotores como lo ha sido el Decreto de estándares.
Sabemos, porque lo ha anunciado en prensa, que en el suelo urbanizable, que es ese suelo hasta ahora rural donde se decide que va a crecer la ciudad, se va a reducir el estándar de vivienda protegida, de manera que frente al 75% actual que marca la ley, se obligará tan solo a un 60%. ¡Toma apoyo a la VPO! Si con el estándar del 75% se ha construido tan poca VPO como sabemos, con el nuevo estándar habrá un 20% menos de vivienda protegida.
Habrá que ver qué sorpresas adicionales nos trae la nueva ley. Quizás se rebaje también el estándar del 40% de vivienda protegida en suelo urbano, ¿por qué no, si se ha reducido el de suelo urbanizable? Quizás se rebaje también la reserva de suelo y equipamientos para el suelo urbanizable, ¿por qué no, si se ha hecho eso en el suelo urbano? ¿Quién sabe? Los vascos somos así. Ya San Ignacio de Loyola llevo la contrarreforma católica a límites insospechados incluso para el Concilio de Trento. Lo que es seguro es que esta contrarreforma urbanística que nos trae el Sr. Itxaso y el gobierno vasco que le apoya va a dejar una huella indeleble en nuestras ciudades y, desde luego, en el bolsillo de los promotores. ¡A su salud!
Me explicaré. La calidad de una norma urbanística se refleja en dos parámetros sustanciales. La proporción de vivienda protegida que se obliga a ejecutar y la proporción de suelo púbico que se reserve para espacios libres, jardines y servicios públicos como guardería, biblioteca etc. en el entorno de las viviendas nuevas a construir. A esos parámetros se les denomina como “dotaciones” en las normas urbanísticas. Pues bien, el consejero de urbanismo, Sr Itxaso, acaba de aprobar el Decreto que regula de una manera diferente algunas de esos estándares exigidos a las dotaciones locales, que modifican profundamente los estándares que estaban vigentes desde el año 2012 y, además, anuncia que va a cambiar otros estándares adicionales con la próxima tramitación urgente de una reforma de la Ley de Suelo y Urbanismo vasca aprobada en el año 2006.
Y la conclusión que surge de lo que se sabe es sencilla: los cambios respecto a la regulación anterior, favorecen estrepitosamente a los promotores y degradan la calidad de las futuras urbanizaciones.
La escabechina que ha generado en el suelo urbano este Decreto es memorial. Si tomamos como ejemplo una actuación con una superficie de 1 Ha en donde el ayuntamiento quiere redensificar la zona aumentando la edificabilidad en 50 viviendas (5.000 m2 de superficie construida) tendríamos los siguientes efectos comparativos:
1.- En las “actuaciones de dotación2, figura mágica que nunca he entendido bien, pero por la que suspiran todos los promotores dado que en ellas se destina el 100% de la vivienda al mercado libre y ninguna a vivienda protegida, el nuevo Decreto reserva para espacios libres y comunitarios tan solo 400 m2 de suelo, cuando con el Decreto anterior había que reservar 2.500 m2. Una reducción del 84%. Que no está nada mal.
2.- En las “actuaciones integradas en suelo urbano”, que son las más normales en el país y donde hay que reservar el 40% de la superficie a vivienda protegida, el nuevo Decreto exige solo 1.600 m2 de superficie de ese suelo de uso público, mientras que con el anterior Decreto había que reservar 2.500 m2. Una rebaja del 36%.
2.- En las “actuaciones integradas en suelo urbano”, que son las más normales en el país y donde hay que reservar el 40% de la superficie a vivienda protegida, el nuevo Decreto exige solo 1.600 m2 de superficie de ese suelo de uso público, mientras que con el anterior Decreto había que reservar 2.500 m2. Una rebaja del 36%.
Con ese par de datos el diagnóstico es sencillo: el nuevo Decreto es muchísimo mejor para los promotores que el actual y, por el contrario, la calidad del urbanismo resultante es mucho peor. Los nuevos barrios se construirán con mucho menos suelo donde ubicar, jardines, espacios libres y equipamiento comunitario y, como se nos anuncia, con menos vivienda protegida.
Llama también la atención que ahora se permita instalar en el subsuelo de esos espacios libres y jardines aprovechamientos lucrativos, como los hipermercados. Parece una modificación pensada para subsanar meteduras de pata como la realizada por el Ayuntamiento de Donostia en San Bartolomé, donde se autorizó un hipermercado bajo la zona verde, sin tener en cuenta que el artículo 6.4 del Decreto de estándares ahora derogado no permitía tal “mezcla” de usos.
Pero la contrarreforma no acaba ahí. Le falta a este gobierno modificar otros aspectos esenciales de los estándares como la proporción de vivienda protegida, que no se pueden modificar por Decreto sino que tienen que hacerse por ley. Y el Sr. Itxaso ya nos ha anunciado la “buena nueva” de que esa ley será tan de agrado de los promotores como lo ha sido el Decreto de estándares.
Sabemos, porque lo ha anunciado en prensa, que en el suelo urbanizable, que es ese suelo hasta ahora rural donde se decide que va a crecer la ciudad, se va a reducir el estándar de vivienda protegida, de manera que frente al 75% actual que marca la ley, se obligará tan solo a un 60%. ¡Toma apoyo a la VPO! Si con el estándar del 75% se ha construido tan poca VPO como sabemos, con el nuevo estándar habrá un 20% menos de vivienda protegida.
Habrá que ver qué sorpresas adicionales nos trae la nueva ley. Quizás se rebaje también el estándar del 40% de vivienda protegida en suelo urbano, ¿por qué no, si se ha reducido el de suelo urbanizable? Quizás se rebaje también la reserva de suelo y equipamientos para el suelo urbanizable, ¿por qué no, si se ha hecho eso en el suelo urbano? ¿Quién sabe? Los vascos somos así. Ya San Ignacio de Loyola llevo la contrarreforma católica a límites insospechados incluso para el Concilio de Trento. Lo que es seguro es que esta contrarreforma urbanística que nos trae el Sr. Itxaso y el gobierno vasco que le apoya va a dejar una huella indeleble en nuestras ciudades y, desde luego, en el bolsillo de los promotores. ¡A su salud!
En Donostia a 7/3/2025
JAVIER OLAVERRI
Exparlamentario vasco de EE.
Exconcejal de urbanismo de Donostia
Abogado
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